Immobilienboom vorbei? Stärkster Wertverfall seit 23 Jahren
Der Boom am deutschen Immobilienmarkt ist vorbei, derzeit ist seit 23 Jahren der stärkste Wertverfall zu verzeichnen.
Lange Zeit galt in der deutschen Immobilienbranche ein einfaches Mantra: Kaufen, Wertzuwächse erzielen und mit großem Gewinn wieder verkaufen. Zeitweise spielten Qualität und Lage der Immobilie dabei sogar nur eine untergeordnete Rolle, gekauft wurde sowieso (fast) alles, was auf den Markt gelang. Diese Zeiten dürften in Anbetracht des jüngsten historischen Preisverfalls vorbei sein.
Der Wertverfall am Immobilienmarkt erreicht historisches Ausmaß
Das Statistische Bundesamt, das regelmäßig Preisentwicklungen für unterschiedliche Güter ermittelt und veröffentlicht, schockierte so manchen Immobilieneigentümer. 6,8 Prozent, das ist der Wertverfall, genau genommen sind es also minus 6,8 Prozent, den Immobilien aktuell (im ersten Quartal 2023) gegenüber dem Vorjahresquartal einbüßten. Der Wertverfall am Immobilienmarkt erreicht damit ein historisches Ausmaß, zuletzt wurde ein derart starker Preisrückgang zur Jahrtausendwende gemessen.
Damals war die heutige Bundesrepublik gerade einmal etwas mehr als zehn Jahre alt. Heutige Boom-Regionen wie Berlin galten als Schnäppchen und fanden kaum Investoren. Für viele institutionelle und private Immobilieninvestoren sowie Wohneigentümer dürfte der jüngste Preisverfall aber weit mehr als nur ein historischer Meilenstein sein. Gepaart mit der hohen Inflation und dem stark angezogenen Zinsniveau, droht schlimmstenfalls sogar eine nicht mehr zu stemmende Kreditbelastung, sofern die Immobilie noch nicht abbezahlt wurde.
Die aktuellen Zahlen untermauern außerdem, dass der Negativtrend am Immobilienmarkt nach wie vor intakt ist. Im Vergleich zum letzten Quartal des Jahres 2022 verloren Immobilien nämlich ebenso 3,1 Prozent an Wert. Auch das ist in Anbetracht der Tatsache, dass am Immobilienmarkt mit Nettorenditen von rund 4 Prozent p. a. kalkuliert wird, ein ordentliches Brett vorm Kopf eines jeden Immobilieneigentümers.
Städte verzeichnen den stärksten Rückgang
Eine detaillierte Betrachtung des Berichts vom Statistischen Bundesamt zeigt, dass Eigentümer in (Groß-)Städten keinesfalls vor derartigen Preisrutschen verschont bleiben. Tatsächlich sind es die Immobilien in Stadtregionen, die nominell den größten Wertverlust verzeichnen. Metropolregionen wie München, Berlin, Stuttgart oder Frankfurt am Main verzeichnen gemittelte Wertverluste von rund 10,4 Prozent bei Ein- und Zweifamilienhäusern. Der Wert von Eigentumswohnungen reduzierte sich durchschnittlich um 6,4 Prozent.
Nicht zu verwechseln ist der Preisverfall übrigens mit dem Angebot von Wohnraum. Selbiger ist in derartigen Großstädten nach wie vor knapp bemessen.
Warum kam es zu derartigen Wertverlusten am Immobilienmarkt?
Zunächst einmal sei angemerkt, dass sich der Immobilienmarkt speziell in den Jahren 2019 bis 2021 in einer massiven Blase befand. Angetrieben durch die Nullzinspolitik und die großzügige Kreditvergabe der Banken, stieg die Nachfrage nach Wohn- oder Anlageeigentum rasant an. Ob man sich eine Immobilie tatsächlich leisten konnte, spielte für so manchen Neueigentümer eine untergeordnete Rolle. Man hat sich naiverweise einfach darauf verlassen für alle Ewigkeiten, dank der Nullzinspolitik, so günstig wie nie zuvor Immobilieneigentum finanzieren zu können.
Damit ist es nun vorbei. Die Bauzinsen sind, im Tandem zum Leitzins, auf ein hohes Niveau angestiegen – so schnell wie noch nie zuvor innerhalb der Europäischen Union. Das dürfte künftig für weitere Erschütterungen sorgen, wenn die Banken den Buch-Immobilienwert herunterstufen. Dadurch werden weitere Sicherheiten verlangt und sich zugleich noch die Kreditraten durch den gestiegenen Zins verdoppeln, verdreifachen oder noch mehr.
Ein Ende ist also nicht in Sicht! Erst recht nicht, wenn aus den oben genannten Gründen zusehends mehr Immobilien in Zwangsversteigerung den Markt überschwemmen, aber nach wie vor keine Erholung auf der Nachfrageseite stattfand.
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