Globaler Immobilienmarkt – eine tickende Zeitbombe?
Verantwortlich dafür ist unter anderem das hohe Zinsniveau!
Innerhalb der letzten zwölf Monate sind die Leitzinsen, sowohl im angelsächsischen als auch europäischen Raum, so schnell und stark wie nie zuvor gestiegen. Was die Notenbanken als vermeintliche Lösung gegen die hohen Inflationsraten ausmachten, wird für Immobilieneigentümer nun zusehends zur enormen Belastung – Insolvenzen und Notverkäufe sind die Folge.
Hypotheken und Immobilienkredite werden schlagartig teurer
Während zu Pandemie-Zeiten noch die Nullzinspolitik regierte, ist der Leitzins im Euroraum mittlerweile bei 4 % und in den USA bei 5,0 bis 5,25 % angelangt. Das Problem? Mit den steigenden Leitzinsen verteuern sich auch die Zinsen auf laufende Kredite, sofern diese nicht durch eine langfristige Zinsbindung genau davor geschützt sind. Hier zeigen sich dann gravierende Unterschiede zwischen beispielsweise den USA, Großbritannien, Schweden und Deutschland.
In der Bundesrepublik sind seit jeher langfristige Zinsbindungen üblich. Wer also beispielsweise während Pandemiezeiten zu Zinssätzen von teilweise unter einem Prozent eine Immobilie kaufte und sich diesen Zinssatz für zehn Jahre sicherte, der kann zumindest vorerst(!) entspannt auf die aktuellen Entwicklungen schauen. Derartig lange Zinsbindungen sind in anderen Ländern aber unüblich, in den USA beträgt die Zinsbindung selbst bei Baufinanzierungen und Immobilienkrediten oftmals nur ein oder zwei Jahr(e). Selbiges gilt für Schweden und Großbritannien als Beispiele in Europa.
Die steigenden Leitzinsen lassen den Immobilienmarkt nun zu einer tickenden Zeitbombe werden. Eine vereinfachte Rechnung verdeutlicht den gravierenden Effekt:
Wer einen Kredit über 500.000 Euro zu 1 % p.a. eff. Zins aufnahm, der zahlte im ersten Jahr rund 5.000 Euro in Zinsen – oder etwa 416 Euro im Monat. Kommt es nun hingegen auch bei Bestandskrediten zu einer Zinsteuerung, beispielsweise auf 5 %, dann werden schon 25.000 Euro jährlich fällig – oder knapp 2.100 Euro monatlich. Dass damit unzählige Haushalte überfordert sind, liegt auf der Hand.
Der Immobilienmarkt droht immer instabiler zu werden – und die Zinsen steigen weiter
Die Geldpolitik der steigenden Zinsen ist noch längst nicht vorbei – wie der kürzlich von der Bank of England verabschiedete Zinsschritt von +0,5 % beweist. Dazu auch mein Bericht: „Britische Notenbank erhöht den Leitzins auf 5 Prozent„. Nicht nur steigert die englische Notenbank damit weiter das Zinsniveau, sie weitet ihre Zinsschritte sogar noch aus. Das könnte, wie das Institute for Fiscal Studies errechnet hat, zu einem effektiven verfügbaren Einkommensverlust von rund 20 % führen.
Daran haben, geht es nach manchem Verbraucherschützer, auch die Banken Schuld. Die sind zwar schnell damit bei fehlenden Zinsbindungen die Kreditzinsen zu erhöhen, aber zeigen sich ausgesprochen behäbig, wenn es um Zinserhöhungen auf Sparguthaben geht. So klafft zwischen beiden Zinsniveaus eine große Lücke, die sowohl institutionelle Immobilieninvestoren als auch private „Häuslebauer“ betrifft.
Die Zeitbombe in der Zeitbombe: Der Gewerbeimmobilienmarkt bereitet zusätzliche Probleme
Speziell bei institutionellen Immobilieneigentümern droht weiteres Unheil: In Schweden haben die Ratingagenturen sogar schon prominente Immobilienfinanzierer herabgestuft. Die Probleme sind offenkundig: Gestiegene Zinsniveaus belasten auch die „Big Player“ am Immobilienmarkt, außerdem steigt der Leerstand bei Gewerbeimmobilien an. Weil Unternehmen entweder während der Pandemie insolvent gingen oder durch den Home-Office-Trend weniger Gewerbeflächen benötigt werden.
Schon jetzt versuchen Immobilienfinanzierer Rücklagen zu bilden, denn sie rechnen fest mit gestiegenen Kreditausfällen. Die beispielsweise dadurch gestrichenen Dividenden führen dann wiederum zu Kursstürzen und schlechteren Refinanzierungsbedingungen bei ausgegebenen Anleihen. So wird das Ticken der Immobilienmarkt-Zeitbombe immer schneller und lauter – und eine Antwort auf einen möglichen Kollaps scheint bisher nicht gefunden.
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